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전입신고,확정일자만 받으면 안심이라고?? NO!! 반드시 알아야하는 보증금 지키는 법

by 스다미

자금이 충분하지 않은 상태에서 집을 매수하면서 대출과 전세보증금 등으로 부족한 부분을 채우는 이른바 ‘갭투자’로 인해 기존 세입자에게 보증금을 제때 주지 못하는 역전세, 또는 깡통전세로 인해 우리의 소중한 보증금을 지키는 법에 대해 설명할까 한다.

 

 

집주인이 확정일자 받은 날 근저당권설정 했다!!

 

임대차 계약 후 잔금일에 잔금 모두 지급하고 입주 및 전입 신고를 했다. 임대차계약서에 확정일자도 받았다. 그런데 같은 날 임대인이 근저당권 설정등기를 마쳤고 이후 임대인의 채무 때문에 건물이 경매로 넘어갔다. 이 경우 경매대금은 누구에게 우선 배당될까?

 


임차인이 근저당권자보다 먼저 요건을 갖추었으니 배당에서 근저당권자보다 우선한다고 생각할 수 있지만 안타깝게도 위의 경우 근저당권자가 임차인에 우선해 배당받는다.

 

이유는?

주택임대차 보호법 제3조 제1항을 보자.

 

① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

 

이말즉슨, 임대차의 대항력에 관해 규정하면서 그 등기가 없는 경우 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생긴다고 규정하고 있다.

당일에 효력이 발생하지 않는 이유는?

<인도나 주민등록>이 <등기>와는 다른 공시 방법이어서 <인도 및 주민등록>과 <제3자 명의의 등기>가 같은 날 이루어진 경우 그 선후 관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란하기 때문이다.

 

즉, 세입자의 전입신고 등은 임대인이 자신의 건물을 근저당 설정한 것과는 공시 방법이 다르다. 그래서 같은 날 이루어진 경우 그 선후관계를 밝히는 것이 사실상 곤란하기 때문이다.

 

이처럼 전입신고와 확정일자의 효력이 그다음 날 효력이 발생하기 때문에 임대인이 잔금을 지급받은 후 곧바로 누군가에게 근저당권을 설정해 준다면 임차인의 입장에서는 마른하늘에 날벼락을 맞는 것과 같은 결과를 초래할 수 있다는 말이 된다.

 

그렇다면 어떻게 해야 할까?

반드시 보증금 반환 내용 명시해야 한다.

 

잔금일에 잔금 지급과 동시에 주택 인도를 받고, 전입신고를 해야 하는 상황이라면 반드시 계약서에 ‘임대인은 잔금지급일이 경과하기 전까지는 근저당권 설정 등 행위를 하지 않으며, 위반 시 임대차 계약을 무효로 한다’는 특약을 명시 함으로써 위험부담을 줄일 수 있다.

 

임대인이 만약 계약서의 내용을 어긴다면?

만일 임대인이 약속을 어기고 근저당권을 설정한 경우 임차인이 위 특약을 근거로 임대차 계약을 무효로 하고 보증금을 돌려받을 수 있지만 그로 인한 제일 큰 문제는 바로 임차인의 입장에서는 당장 이사 갈 집을 다시 구하는 것은 현실적으로 매우 어렵다는 것이다.

다행히 금방 다른 집을 구한다 하더라도 이사비용, 중개비, 시간 등등 단순히 보증금만 돌려받는 것이 오히려 손해가 될 수 있다. 그래서 이러한 점을 고려하면 계약 위반 시 계약을 무효로 한다는 것에 그치지 말고 위 특약에서 한 걸음 더 나아가 보증금 반환뿐만 아니라 별도로 얼마를 추가로 배상한다는 내용을 넣는 것이 더 좋은 해결방안이 될 것이다.

 

상당히 귀찮은 일이며, 법이라는 것이 상당히 이해하기 힘들다. 또한 잘못하면 임대인간의 불화가 생길 수도 있다. 하지만 그럼에도 전재산인 보증금을 지키기 위해 조금 힘들고 귀찮더라도 세심하게 살펴 피해 보는 일이 없어야겠다.

 

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기적이란없다

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